La trasformazione del mercato immobiliare, nell’ultimo decennio, è avvenuta tramite un passaggio reso necessario dalla crisi che ha investito il settore stesso. Si è assistito cioè dal graduale incremento delle gestioni di proprietà immobiliari di tipo tradizionale a quelle effettuate tramite il property management. Andiamo ora a spiegare nel dettaglio cosa significa questa nostra affermazione, e nel concreto come si sviluppa questa forma di gestione dei patrimoni nel Real Estate.
Come premessa principale, diciamo subito che gli immobili sono la forma di investimento che circa l’80% degli italiani ha da sempre inserito fra le priorità nella strutturazione del loro portafoglio d’investimenti. Siamo una popolazione di risparmiatori (si pensi che il risparmio privato in Italia è maggiore dell’enorme debito pubblico che il nostro Stato ha creato nel tempo), e la proprietà immobiliare è da sempre considerata come “l’investimento sicuro” per eccellenza.
La grande crisi finanziaria internazionale dell’ultimo decennio, scaturita dalla crisi del settore immobiliare tramite la bolla dei sub-prime americana, ha incrinato questo paradigma tipicamente italiano e ha portato ad un grande crollo dei prezzi del mercato degli immobili.
La situazione immobiliare attuale, dopo le vicende suddette, è cambiata: Il crollo dei prezzi ha portato ad un eccesso di offerta, che ha auto-alimentato il crollo dei prezzi stesso; inoltre il mantenimento da parte dello Stato delle rendite catastali a livello pre-crisi, ha reso troppo alti i costi delle unità immobiliari non a reddito.
Vista questa situazione creatasi in Italia dopo la crisi, assistiamo alla trasformazione del mercato dei servizi di gestione degli immobili da quella tradizionale, che lasciava all’amministratore condominiale la gestione della struttura dell’immobile ed al proprietario la gestione della redditività (magari anche attraverso la consulenza e i servizi di agenzie immobiliari), a quella fornita dal Property Manager, che integra in una sola figura le due componenti della gestione tradizionale.
In sintesi, il lavoro del property Manager si sviluppa su due fronti ben distinti: la manutenzione e lo sviluppo dell’immobile, e la gestione della sua redditività.
Va da sé che per poter portare avanti questo tipo di attività sono necessarie le competenze e le risorse che prima erano impiegate dall’amministratore dell’immobile, da una parte, e dal proprietario/agenzia dall’altra, al fine di ottimizzare il risultato finale che deve essere la massimizzazione della rendita, intesa come pura e semplice massimizzazione del differenziale tra ricavi e costi dell’unità immobiliare.
Oltre alle capacità gestionali, il Property Manager deve anche saper trattare con i potenziali investitori che si affacciano al mercato immobiliare, in maniera tale da rendere attraente per gli stessi questa forma di investimento.
Il Property Manager deve quindi possedere tutte le competenze che, per semplificare, ricapitoliamo nel conoscere bene i mercati immobiliari (nazionali ed internazionali) e possedere competenze multisettoriali (che spaziano dalla finanza, all’economia, alla gestione strutturale, all’architettura, all’ingegneria).
Deve saper gestire tutta la fase di valutazione, sia lato costi da sostenere per lo sviluppo/mantenimento del cespite e gestione di tutti i rischi e gli oneri connessi, sia la capacità di valutare il potenziale di rendita che un cespite può offrire. Questo porta ad elevare la professione del Property Manager a professionista a tutto tondo, e unico referente sia per il proprietario dell’immobile che per l’investitore interessato al settore immobiliare. Sono proprio queste competenze che definiscono come obiettivo primario del Property Manager lo sviluppo e la valorizzazione del patrimonio immobiliare.
Come si possono sviluppare tutti gli skills necessari per poter intraprendere la carriera di Property Manager?
Innanzitutto, la formazione: si dovrebbe scegliere un percorso di laurea con un indirizzo manageriale e gestionale, cercando di fare, nel periodo di studi, esperienze mirate e dirette sul campo nel settore immobiliare, in particolare nella gestione multipla di proprietari, clienti, fornitori, amministratori.
Molto importante risulta, in fase post diploma, fare esperienze magari anche all’estero, essendo accorti di cercare di approcciare quei mercati che attualmente evidenziano delle tendenze innovative nel settore del Real Estate (Paesi in forte sviluppo, ad alta vocazione turistica, poli attrattivi per le aziende).
Approfondire la conoscenza di tutta la tecnologia ed i prodotti tecnologici all’avanguardia in tale settore con la finalità di apprendere le tecniche gestionali tipiche del settore immobiliare, sia per ciò che concerne la gestione e manutenzione dei cespiti, sia per ciò che serve più propriamente la gestione dei flussi di costi e ricavi, i budget per l’esercizio di tale attività, nonché la gestione di tutti gli aggiornamenti normativi locali e nazionali che servono per poter offrire un servizio sempre più moderno ed efficiente.
Senza sottovalutare e trascurare una specifica formazione commerciale e in tema di relazione con la clientela.
Quindi il fattore critico di successo nel futuro prossimo, per ciò che concerne il property management, può essere individuato nella capacità di offrire un servizio gestionale integrato, inteso come la capacità del singolo operatore di rendersi controparte unica del cliente, sia offerente che richiedente, offrendo in tal maniera un servizio “chiavi in mano” flessibile, economico e soprattutto efficiente.
